Tadilat projesi, ruhsatlı bir yapıda yapılmak istenen değişikliklerin mevcut durumla karşılaştırılarak çizildiği ve belediye onayına sunulan mimari proje setidir. Kısa cevap şu: önce yapının onaylı projesi ve tapu bilgileri toplanır, ardından mevcut durumun rölövesi alınır, değişiklikler yeni durum çizimlerinde işaretlenir ve gerekiyorsa statik, elektrik ve tesisat projeleri de bu değişikliğe göre güncellenir.
Bu rehberde hangi değişikliklerin proje ve ruhsat gerektirdiğini, başvuru için hangi belgelerin hazırlanması gerektiğini, çizim setinde nelerin yer aldığını ve sürecin adım adım nasıl ilerlediğini bulacaksınız. Böylece bir mimarlık ofisinden teklif isterken neyi talep edeceğinizi ve hangi bilgileri baştan hazırlamanız gerektiğini bilirsiniz.
Tadilat projesi nedir, ne işe yarar?
Ruhsat alınarak inşa edilmiş her yapının belediye arşivinde onaylı bir mimari projesi bulunur. Yapıda bu projeyi değiştiren bir işlem yapılmak istendiğinde, değişikliğin önce kâğıt üzerinde tanımlanması gerekir. İşte bu tanımı yapan çizim setine tadilat projesi denir.
Bu projenin temel işlevi, “önce ne vardı, sonra ne olacak” sorusunu açık biçimde göstermektir. Bu yüzden çizimlerde mevcut durum ile yeni durum birlikte yer alır; kaldırılacak duvarlar, eklenecek bölümler ve değişen kullanım alanları renk ya da tarama farkıyla işaretlenir. Belediye inceleme birimi de değişikliğin imar planına, yönetmeliklere ve yapının taşıyıcı sistemine uygun olup olmadığını bu çizimler üzerinden değerlendirir.
Ayrıca proje, uygulamayı yapacak ekip için de yol haritasıdır. Hangi duvarın kalkacağı, yeni ıslak hacmin nereye geleceği ya da cephede hangi açıklığın değişeceği netleşmeden başlanan bir tadilat, sahada hem zaman hem bütçe kaybına yol açar.
Hangi değişiklikler tadilat projesi gerektirir?
Her tamirat için proje gerekmez. 3194 sayılı İmar Kanunu‘nun 21. maddesi; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı gibi taşıyıcı unsuru etkilemeyen işleri ruhsata tabi tutmaz. Buna karşılık Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, taşıyıcı unsuru, inşaat alanını, bağımsız bölüm sayısını, ortak alanları ya da kullanım amacını değiştiren işleri esaslı tadilat olarak tanımlar ve bunları ruhsata bağlar.
| İşlem | Genel değerlendirme | Proje ihtiyacı |
|---|---|---|
| Boya, sıva, zemin ve tavan kaplaması yenileme | Basit tamir ve tadil | Genellikle gerekmez |
| Elektrik ve sıhhi tesisat tamiri | Basit tamir ve tadil | Genellikle gerekmez |
| Kolon, kiriş ya da perde duvara müdahale | Esaslı tadilat | Gerekir; statik değerlendirme şarttır |
| Bağımsız bölümleri birleştirme ya da bölme | Esaslı tadilat (bağımsız bölüm sayısı değişir) | Gerekir |
| Kullanım amacını değiştirme (örneğin konuttan işyerine) | Esaslı tadilat | Gerekir |
| Kat, çatı katı ya da kapalı alan ekleme | Esaslı tadilat (inşaat alanı artar) | Gerekir |
| Islak hacimlerin yerini ya da cepheyi değiştirme | Basit tamir tanımının dışında kalır | Çoğu durumda gerekir |
Bununla birlikte belediyelerin kendi imar yönetmelikleri bazı işleri farklı yorumlayabilir. Dolayısıyla tabloyu genel bir yön gösterici olarak kullanın ve değişikliğinizin hangi gruba girdiğini başvurudan önce ilgili belediyenin imar müdürlüğüne ya da projeyi çizecek mimara mutlaka teyit ettirin.
Tadilat projesi için gerekli belgeler
Çizime başlamadan önce yapıya ait belgelerin toplanması, sonradan yaşanacak revizyonların önüne geçer. Belediyeden belediyeye küçük farklar olsa da genellikle şu belgeler istenir:
- Tapu bilgileri: Ada, parsel, bağımsız bölüm numarası ve malik bilgisi.
- Onaylı mimari proje: Belediye arşivinden alınan ruhsat eki proje; tadilatın neyi değiştirdiği bu projeye göre gösterilir.
- Yapı ruhsatı ve iskân (yapı kullanma izin) belgesi: Yapının yasal durumunu gösterir.
- Güncel imar durumu belgesi: Özellikle alan ekleme ya da kullanım değişikliği varsa yeni duruma izin verilip verilmediğini anlamak için gerekir.
- Kat maliklerinin muvafakati: Ortak alanları, cepheyi ya da diğer bağımsız bölümleri etkileyen değişikliklerde Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde diğer maliklerin onayı aranabilir.
- Mevcut durum rölövesi: Yapının bugünkü hâlinin ölçülerek çizilmiş hâli.
Özellikle eski yapılarda onaylı projeye arşivden ulaşmak zaman alabilir. Bu nedenle belge toplama işini, çizim takviminin ilk adımı olarak planlamak süreci belirgin biçimde rahatlatır.
Tadilat projesine neden rölöveyle başlanır?
Onaylı proje ile yapının bugünkü hâli çoğu zaman birebir aynı değildir. Yıllar içinde yapılmış küçük değişiklikler, ölçü farkları ya da projeden sapmalar, ancak yerinde ölçüm yapılarak ortaya çıkar. Bu yüzden sağlıklı bir tadilat çizimi, mevcut durumun doğru ölçülmesiyle başlar.
Rölöve sırasında duvar kalınlıkları, kolon ve kiriş yerleri, kapı ve pencere açıklıkları, kat yükseklikleri ve tesisat şaftları kayıt altına alınır. Böylece mimar, onaylı projeyle mevcut durum arasındaki farkları baştan görür ve yeni tasarımı gerçek ölçüler üzerine kurar. Ölçüm yöntemlerini ve çizim düzenini ayrıntılı görmek için rölöve projesi nasıl hazırlanır rehberimize göz atabilirsiniz.
Öte yandan rölövede onaylı projeye aykırı bir durum tespit edilirse, bu durumun tadilat başvurusunda nasıl ele alınacağı ayrıca değerlendirilmelidir. Bu konuyu başvurudan önce mimarla açıkça konuşmak, inceleme aşamasında sürpriz yaşamamanızı sağlar.
Tadilat projeniz için teklif alın
Yapının adresini, ada ve parsel bilgisini, yapmak istediğiniz değişikliği ve varsa onaylı projenin fotoğrafını WhatsApp üzerinden paylaşın. Kapsamı birlikte netleştirir, çalışma planını ve ücreti bütçenize göre belirleriz.
Tadilat projesi çizim setinde neler yer alır?
Çizim seti, değişikliğin kapsamına göre sadeleşebilir ya da genişleyebilir. Tek bir bağımsız bölümdeki iç düzenleme ile çatı katı eklemesi aynı ayrıntıyı gerektirmez. Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan bir tadilat dosyasının içeriğini özetliyor:
| Pafta | Ne gösterir? | Yaygın ölçek |
|---|---|---|
| Mevcut durum planları | Rölöveye dayalı bugünkü plan düzeni | 1/50 ya da 1/100 |
| Yeni durum planları | Değişiklik sonrası plan düzeni | 1/50 ya da 1/100 |
| Yıkılacak ve yapılacak duvar planı | Kaldırılan ve eklenen bölümlerin renk ya da tarama ile gösterimi | 1/50 ya da 1/100 |
| Kesitler | Kat yükseklikleri, döşeme kotları ve merdiven ilişkisi | 1/50 ya da 1/100 |
| Görünüşler | Cephede değişen açıklıklar ve malzemeler | 1/100 |
| Alan hesapları | Değişen bağımsız bölüm ve ortak alan değerleri | Tablo |
| Vaziyet planı | Yapıya ek yapılıyorsa parsel içindeki yeni durum | 1/200 ya da 1/500 |
Bunun yanında işverenin yeni düzeni daha kolay anlaması için üç boyutlu görseller de hazırlanabilir. Bu görseller zorunlu değildir; ancak özellikle iç mekân düzenlemelerinde karar vermeyi hızlandırır.
Tadilat projesi adım adım nasıl hazırlanır?
- Değişikliği tarif edin: Ne yapmak istediğinizi yazılı olarak listeleyin; örneğin “mutfak ile salon arasındaki duvarı kaldırmak, banyoyu genişletmek”.
- Belgeleri toplayın: Onaylı proje, tapu, ruhsat ve imar durumu olmadan çizime başlamayın.
- İşin niteliğini belirleyin: Değişikliğin basit tamir mi yoksa esaslı tadilat mı olduğunu mimarla birlikte netleştirin.
- Rölöve alın: Mevcut durumu yerinde ölçün ve onaylı projeyle karşılaştırın.
- Taşıyıcı sistemi kontrol ettirin: Kaldırılacak ya da delinecek bir eleman taşıyıcıysa statik değerlendirme yapılmadan tasarıma devam etmeyin.
- Yeni durumu çizin: Mevcut ve yeni durum planlarını, kesit ve görünüşleri ve alan hesaplarını hazırlayın.
- Mühendislik projelerini güncelleyin: Gerekiyorsa statik, elektrik ve mekanik tesisat projelerini yeni duruma göre revize edin.
- Muvafakatleri tamamlayın: Gerekiyorsa kat maliklerinin onayını alın.
- Başvuruyu yapın ve revizyonları işleyin: Belediye inceleme notlarını çizimlere işleyerek onaylı seti tamamlayın.
Özellikle beşinci adım çoğu zaman hafife alınır. Oysa “sadece bir duvar” gibi görünen bir eleman taşıyıcı olabilir; bu ayrım ancak proje ve yerinde inceleme ile yapılabilir.
Tadilatta statik, elektrik ve tesisat projeleri
Mimari değişiklik, çoğu zaman diğer disiplinleri de etkiler. Örneğin bir duvarın kaldırılması taşıyıcı sistemi, yeni bir banyo sıhhi tesisatı, mutfağın yer değiştirmesi ise hem elektrik hem de havalandırma tasarımını ilgilendirir.
- Statik: Taşıyıcı elemana dokunan her işte inşaat mühendisinin değerlendirmesi ve gerekirse güçlendirme projesi gerekir. Konunun ayrıntıları için statik proje ve betonarme hesapları yazımıza bakabilirsiniz.
- Elektrik: Kullanım amacı değişen ya da yeni bölümler eklenen yapılarda elektrik projesinin güncellenmesi gerekir. Çizim ve onay adımlarını elektrik projesi çizim ve onay süreçleri rehberimizde anlattık.
- Mekanik tesisat: Islak hacim yerleri, doğalgaz ve havalandırma hatları değişiyorsa tesisat projesi de yeni duruma uyarlanmalıdır.
Bütün bu projelerin aynı mimari altlık üzerinden ve birbiriyle uyumlu biçimde hazırlanması, hem belediye incelemesini hem de sahadaki uygulamayı kolaylaştırır.
Tadilat projesi yaptırma süreci nasıl işler?
Bu çalışmayı bir mimarlık ofisine yaptırırken süreç genellikle aynı adımları izler. Biz de çalışmayı şu sırayla yürütüyoruz:
- Ön görüşme: Yapmak istediğiniz değişikliği ve elinizdeki belgeleri dinliyor, eksik belgelerin nereden alınacağını anlatıyoruz.
- Kapsam ve teklif: Rölöve ihtiyacını, teslim edilecek paftaları, revizyon turlarını ve takvimi yazılı olarak netleştiriyoruz. Ücreti kapsamı birlikte belirledikten sonra bütçenize göre planlıyoruz.
- Rölöve ve mevcut durum: Ölçümleri alıp mevcut durum çizimlerini hazırlıyoruz.
- Yeni durum ve alan hesapları: Değişiklikleri çizip alan tablolarını güncelliyoruz.
- Koordinasyon ve teslim: Gerekli mühendislik disiplinleriyle uyumu kontrol edip DWG ve PDF dosyalarını teslim ediyoruz.
Ayrıca belediyeye sunulacak projelerin yetkili ve sicilli bir mimar tarafından imzalanması gerektiğini unutmayın. Bu nedenle çalışmaya başlamadan önce projeyi kimin imzalayacağını mutlaka sorun. Mimari çizim desteği için mimari proje çizimi hizmeti sayfamızı inceleyebilir, mimarlık ofisi hizmetleri için Softart Mimarlık sitesine de göz atabilirsiniz.
Tadilat projesinde sık yapılan hatalar
- Önce uygulayıp sonra proje çizdirmek: Ruhsat gerektiren bir işi projesiz yapmak, sonradan yasal sorunlara ve yıkım ya da düzeltme masraflarına yol açabilir.
- Onaylı projeyi görmeden çizmek: Değişiklik onaylı projeye göre tanımlandığı için arşiv projesi olmadan hazırlanan çizim eksik kalır.
- Rölöveyi atlamak: Ölçüsüz ya da eski ölçülerle yapılan çizim, sahada uymayan planlara dönüşür.
- Taşıyıcıyı tahminle değerlendirmek: Bir duvarın taşıyıcı olup olmadığı görünüşe göre değil, proje ve inceleme ile belirlenir.
- Kat maliklerini sona bırakmak: Ortak alanı etkileyen işlerde muvafakat eksikliği bütün başvuruyu bekletebilir.
Özetle iyi bir tadilat projesi; doğru sınıflandırılmış bir değişiklik, eksiksiz belgeler, güvenilir bir rölöve ve mühendislik disiplinleriyle erken koordinasyon üzerine kurulur.
Tadilat projesi hakkında sık sorulan sorular
Her tadilat için proje çizdirmek gerekir mi?
Hayır. Boya, sıva, kaplama ya da tesisat tamiri gibi taşıyıcı unsuru etkilemeyen işler genellikle ruhsata tabi değildir. Taşıyıcı sistemi, alanı, bağımsız bölüm sayısını ya da kullanım amacını değiştiren işler ise esaslı tadilat sayılır ve proje ile ruhsat gerektirir.
İç duvar kaldırmak için tadilat ruhsatı gerekir mi?
Bu, duvarın taşıyıcı olup olmamasına ve değişikliğin onaylı projeyi nasıl etkilediğine bağlıdır. Taşıyıcı bir elemana müdahale varsa statik değerlendirme ve ruhsat gerekir. Kesin değerlendirme için mimar ve inşaat mühendisi görüşü alın ve belediyenize danışın.
Onaylı projeye nereden ulaşabilirim?
Onaylı mimari proje genellikle yapının bağlı olduğu belediyenin imar arşivinden, tapu ve kimlik bilgileriyle başvurularak alınır. Bazı belediyeler bu işlemi e-belediye üzerinden de sunar.
Tadilat projesi ne kadar sürede hazırlanır?
Süre; belgelerin hazır olmasına, rölöve ihtiyacına, değişikliğin kapsamına ve mühendislik projelerinin güncellenip güncellenmeyeceğine bağlıdır. Belgeler eksiksizse ve değişiklik net tarif edilmişse süreç belirgin biçimde kısalır.
Tadilat projesi yalnızca mimari çizimden mi oluşur?
Her zaman değil. Değişiklik taşıyıcı sistemi, elektrik ya da tesisat hatlarını etkiliyorsa ilgili mühendislik projeleri de güncellenmelidir.
Tadilat projesini sizinle yaptırabilir miyim?
Evet. Yapının adresini, ada ve parsel bilgisini, yapmak istediğiniz değişikliği ve varsa onaylı projeyi paylaştığınızda kapsamı birlikte netleştiririz; çalışma planını ve ücreti bütçenize göre belirleriz.
Sonuç olarak tadilat projesi, yapınızda yapacağınız değişikliğin hem yasal hem de teknik açıdan güvenli yürümesini sağlayan temel adımdır. Önce değişikliğin niteliğini belirleyin, belgelerinizi toplayın, mevcut durumu ölçtürün ve mimari çizimi mühendislik projeleriyle birlikte ele alın.
